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土地增值税清算


一、纳税人为取得土地使用权支付的地价款:

    ①出让方式取得的地价款为支付的土地出让金;

    ②以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金;

    ③以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。


二、纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关税费。

    ①登记、过户手续费

    ②契税


三、开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本),是纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括:

    ①土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。

    ②前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

    ③建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

    ④基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

    ⑤公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

    ⑥开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等?


四、开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用):销售费用、管理费用、财务费用

开发费用在从转让收入中减除时,不是按实际发生额,而是按标准扣除,标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的。

    ①利息支出据实扣,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

    ②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除;

公式表示:房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金额金融机构贷款证明的,房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

公式表示:房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

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